В много редки случаи в сградите в режим на етажна собственост се срещат значителни затруднения в съжителството с някои собственици, ползватели, обитатели или наематели. Системните нарушения на правилника за вътрешен ред, добрите нрави, решенията на общото събрание, нормите за пожарна безопасност и др. могат да бъдат повод общото събрание да извади собственика, ползвателя или обитателя (наемателя) от сградата.
Причина за изваждане от етажната собственост
Съгласно Чл. 45. от Закона за собствеността (ЗС) собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:
а) ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
б) ако системно нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.
Повод за изваждане от етажната собственост могат да бъдат действия, насочени към увреждане на сградата – опасност от пожар, повреди по покрив, носещи конструкции, стени, общи части, инсталации и др. Важното е, че Законът за собствеността не изисква това поведение да е дало резултат и фактически да е имало пожар или да са настъпили повреди, за да се изведе собственикът. Достатъчно е конкретното поведение да създава реална опасност за възникване на вреди.
Втората група причини за изваждане на собственик от сграда са негови действия, които са насочени най-общо към реда и спокойствието в сградата.
Какво значи системно нарушаване на правилата
Според съдебната практика едно нарушение е системно, когато то е еднотипно и се е появило най-малко три пъти в рамките на много кратък период от време (не веднъж годишно). Нарушенията на собствениците, ползвателите или обитателите (наемателите) се описват в констативен протокол за установяване на нарушение (образец), съставен в реда на ЗУЕС, в общо 3 екземпляра – един за управителния съвет/управителя, един за нарушителя и един за районната администрация. Нарушенията следва да са в разрез с правилника за вътрешен ред в етажната собственост.
Предупреждение за изваждане от етажната собственост
Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.
Образец на Предупреждение за извеждане на собственик от етажната собственост
Собственикът може да иска от районния съд отмяна на решението на общото събрание за изваждането по реда, установен в отделен закон. Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (Чл. 46. От ЗС).
Компетенция на общото събрание
Инициирането на общо събрание с дневен ред извеждане на собственик следва да бъде придружено от съответните констативни протоколи за установени нарушения и/или издадени актове за нарушение или наказателно постановление, издадени от общинската администрация.
Изваждането на собственик от етажната собственост е изцяло в компетенцията на общото събрание (Чл. 11, ал. 1, т. 10 – ж от ЗУЕС). За изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от ЗС събранието следва да гласува с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя.
Собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването. За изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части (Чл. 17, ал. 2, т. 2 от ЗУЕС).
За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността (Чл. 38, ал. 3 от ЗУЕС).