Извършването на ремонти по общите части в етажната собственост е в компетенцията на общото събрание и ангажимент на всички собственици според притежавания от тях процент идеални части от общите части на сградата. Ремонтът е естествена нужда на всяка една сграда. Неговото извършване е описано в глава IV от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
Какви видове ремонти разграничава ЗУЕС
ЗУЕС предвижда няколко вида ремонти на общите части и те са: неотложен, необходим и основен. Разликата между тях може да бъде обяснена с това до колко съществен е проблемът, който следва да се отстрани.
Какво са общи части?
Съгласно Чл. 38 от Закона за собствеността при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са:
- земята, върху която е построена сградата
- дворът
- основите
- външните стени
- вътрешните разделителни стени между отделните части
- вътрешните носещи стени
- колоните
- трегерите
- плочите
- гредоредите
- стълбите
- площадките
- покривите
- стените между таванските и избените помещения на отделните собственици
- комините
- външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения
- главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби
- асансьорите
- водосточните тръби
- жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.
Какво е неотложен ремонт?
Неотложният ремонт е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради (доп. разпоредби, § 1, т. 9 от ЗУЕС).
Към неотложен ремонт се прибягва при опасност от разрушаване на сградата или части от нея. Примери за такива ситуации са: укрепване на основите на сградата; отстраняване на течове, които застрашават основите или връзките между панелите (в панелни сгради); течове, които засягат носещи конструкции; укрепване на провиснали или разрушаващи се балкони и др.
Особеност на общото събрание: когато е налице неотложен случай по смисъла на Чл. 12, ал. 1, т. 6 от ЗУЕС, управителят или всеки собственик може да свика събрание, което да вземе спешно решение за ремонт. Събранието може да бъде свикано не по-малко от 24 часа преди часа на събранието.
Какво е необходим ремонт?
Необходимият ремонт е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея (доп. разпоредби, § 1, т. 8 от ЗУЕС).
Видна е съществената разлика спрямо неотложния ремонт, въпреки че отлагането на необходими ремонти понякога води до опасни аварийни и предаварийни ситуации.
Необходимият ремонт се възлага от общото събрание, когато съществува значителен проблем, който пречи и създава неудобства за живота и здравето на обитателите. Примери за такъв ремонт са: поправка на повредена асансьорна уредба; разпадащи се мазилки по тавана; повредена покривна хидроизолация вследствие атмосферни влияния; повредени топлинни, ВиК или електрически инсталации и др.
Какво е основен ремонт?
Основният ремонт на строеж според Закона за устройство на територията (ЗУТ) е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация (доп. разпоредби § 5, т. 42 от ЗУТ).
Предприемането на основен ремонт от етажната собственост цели да възстанови амортизирани, но неопасни, елементи от общите части или да подмени ВиК системи (запушени с отлагания например), да предприеме дейности по пребоядисване и шпакловане и т. н. В този случай говорим за ремонт, който не е предизвикан от опасни обстоятелства.
Компетенция на общото събрание на етажната собственост
Съгласно Чл. 48, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание на собствениците в етажната собственост взима решения относно извършването на всички видове ремонт на общите части в сградата. Събранието се свиква за обсъждане на оферти от физически или юридически лица, предоставящи ремонтни услуги, или възлагане на дейности по вече събрани оферти.
Общото събрание трябва да възложи извършването на основен ремонт или обновяване с мнозинство на собствениците на 67% или повече идеални от общите части на сградата (Чл. 17, ал. 2, т. 5 от ЗУЕС).
Извършването на необходим или неотложен ремонт се взема с обикновено мнозинство от 50% идеални части от общите части, представени на събранието (Чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС).
Разпределяне на разходите за ремонт на общите части
Разходите по всички ремонти на общите части се финансират с решение на общото събрание за отпускане на средства от Фонд „Ремонт и обновяване“. Ако в него няма налични/достатъчно налични средства, събранието разпределя разхода пропорционално между собствениците според процента идеални части на всеки собственик.
Пример: Етажната собственост трябва да извърши ремонт на покрив на цена 2000 лв. Ап. 5 има процент идеални части от общите части в размер на 1,9% (вписан в нотариалния акт). Неговата част от ремонта се изчислява по формула: 2000/100*1,9 = 38 лв.
Забележка: Когато общият процент идеални части в етажната собственост не е равен на 100, делителят във формулата се заменя с общия сбор на процента идеални части на всички собственици в етажната собственост (входа).
Бездействие на етажната собственост
Съгласно Чл. 49 от ЗУЕС ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение за извършване на неотложен ремонт, председателят на управителния съвет (управителят) или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или района за тези обстоятелствата (Чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС).
Кметът на общината или района или оправомощено от него длъжностно лице извършва проверка и издава заповед в срок до един месец от уведомяването, с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта, но не по-късно от три месеца. Заповедта се съобщава на председателя на управителния съвет (управителя) и може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на етажната собственост.
Когато заповедта не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района в срок до три месеца от изтичане на срока за ремонт. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс.
Необходим ремонт без решение на общото събрание
Съществуват възможности в ЗУЕС за извършване на необходим ремонт от собственик на самостоятелен обект в сградата с негови лични средства без предварително той да е одобрен от общото събрание (Чл. 48, ал. 6 от ЗУЕС).
В този случай ЗУЕС вменява задължение на събранието да вземе решение за възстановяване на направените разходи след представяне на документи, удостоверяващи извършването им, или за прихващане на платените суми от дължими суми по ФРО. Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по този ред, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.