Общото събрание е органът на етажната собственост, който взима колективни решения във връзка с управлението съгласно Чл. 10 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той възлага задачи на управителния съвет/управителя, приема финансови отчети и/или такива за свършена дейност, одобрява оферти за разходи и/или ремонти, решава въпроси от колективен характер. В негова компетентност са също: извеждането на собственици от етажната собственост, приемане на принципи за разпределяне на разходи, приемане на правилник за вътрешен ред и др.
Инициатива за свикване на общо събрание на етажната собственост
По смисъла на Чл. 12 от ЗУЕС събранието се свиква най-малко 1 път в годината. Съществуват различни сценарии, по които може да бъде свикано събранието:
- По покана от управителния съвет/управителя (Чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС) – образец.
- По покана от контролния съвет/контрольора (Чл. 12, ал. 1, т. 2 от ЗУЕС).
- След писмено искане от собствениците на 20% от идеалните части от общите части на сградата (Чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС) – образец.
- При неотложност може да бъде свикано от всеки собственик/ползвател (Чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС).
- Ако е изминало повече от година от последното събрание, от всеки собственик/ползвател (Чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС).
Обичайно общото събрание се организира и свиква след покана от управителния съвет/управителя. Съществуват обаче ситуации, в които това да не се случва, а провеждането да е необходимо по множество причини.
Инициатива за свикване на общо събрание от собствениците на 20% от идеалните части
Съгласно предоставения образец от СО-район „Лозенец“, собствениците могат да поискат провеждане на общо събрание на етажната собственост по следния ред:
- Попълване на образеца за искане.
- Предоставяне на искането до управителния съвет/управителя, които има отговорност да организира събранието в 10-ет дневен срок.
- При отказ на управителния съвет/управителя собствениците имат право сами да свикат събрание.
Ред за свикване на общо събрание на етажната собственост
Процедурата за свикване на общо събрание, която се изпълнява от организатора му, е разписана в Чл. 13 от ЗУЕС. Според предоставените образци от СО-район „Лозенец“ етажните собственици трябва да следят за:
- Поставяне на покана по образец на видно и общодостъпно място не по-късно от 7 дни преди датата на събранието (при неотложни не по-късно от 24 часа преди събранието), като събранието се провежда на 8-ия ден.
- Съставяне на протокол за поставена покана по образец
Общо събрание на етажната собственост не може да се свиква в официални празници или почивни дни, обявени с решение на Министерски съвет. (Чл. 13, ал. 8 от ЗУЕС).
Отсъствие от общо събрание
Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер. (Чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС).
Съобщаването по ал. 2 за провеждане на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.
Когато лицето по ал. 2 не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на ал. 1 – поставената покана на видно място в сградата.
Пълномощно за общо събрание на етажна собственост
Съгласно Чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Образец на пълномощно.
Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма.
Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно или с електронен документ, изпратен на електронен адрес на управителя.
Едно лице може да представлява най-много 3-ма собственици и/или ползватели.
Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.
Провеждане на общо събрание на етажната собственост: Кворум
За да може едно общо събрание да се проведе според предвидените в ЗУЕС правила, свикващият събранието трябва да провери законността на процедурата за свикване – дали всички собственици са уведомени и дали поканата е на видно място.
Свикващият събранието информира за кворума към часа на започване на събранието. За да започне общото събрание към часа, посочен в поканата, на него трябва да присъстват собствениците на 51% от идеалните части от общите части на сградата (Чл. 15, ал. 1). Ако това условие не е спазено, събранието не може да бъде проведено и началото се отлага с 1 час.
Ако след 1 час на събранието присъстват собствениците на повече или еквивалент на 26% от идеалните части от общите части на сградата, общото събрание се счита за законно проведено. (Чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС).
Но ако липсват 26% дори час по-късно от обявения в поканата, общото събрание не може да бъде проведено. Събранието се провежда на следващия ден. А ако той е почивен или официален празник в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата за свикване на общото събрание.
Ако отново липсва необходимият кворум от 51% или 26%, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени (Чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС).
Когато едно физическо или юридическо лице е собственик на повече от 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез упълномощени представители собственици на най-малко 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Провеждане на общото събрание
Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата ѝ площ или на друго място в близост до нея. Общото събрание може да се провежда и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица.
След като е на лице изискуемият по ЗУЕС кворум за провеждане на събрание на етажната собственост, събранието избира протоколчик, който да изготви протокол от общото събрание заедно с неговите приложения (присъствен списък, пълномощни, оферти за ремонти и др.). Председателстващият събранието е председателят на управителния съвет или член на управителния съвет.
В общото събрание всеки собственик гласува с глас, който е равен на притежавания от него процент идеални части (вписан в нотариалния му акт и в таблицата за площообразуване, издадена от проектант/строител или др. компетентен орган).
Приемане на решения
За да може да се вземе решение по време на общото събрание е необходимо да има определено мнозинство съгласно чл. 17 от ЗУЕС, което варира според спецификата на въпроса, който се решава. В общия случай мнозинството трябва да бъде повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. Във всички останали ЗУЕС предвижда:
- за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части – със 100 на сто идеални части от общите части;
- за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години – с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя;
- за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
- за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
- за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния, или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране – с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части;
- за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост – с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части;
- за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител, също и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Съгласно Чл. 17, ал. 7 общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши следните решения да се приемат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти:
- приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред;
- избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера;
- избиране и освобождаване членовете на контролния съвет (контрольора);
- определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
- създаването на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
- използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми.
Правомощия на общото събрание
Отговорностите на общото събрание на етажната собственост са разписани подробно в Чл. 11 от ЗУЕС:
- приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
- избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
- избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
- приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора), но също и на професионалния управител, когато управлението е възложено на такъв;
- определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
- определя размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;
- приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
- приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;
- приема решения и за:
а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
в) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;
г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;
д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;
е) изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години;
ж) случаите, когато това е предвидено в нормативни актове във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно-хигиенните норми и предоставянето на други услуги;
з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
и) използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми;
к) присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост;
м) други въпроси, свързани с управлението на общите части;
н) използване на приходи от поставяне на реклама или технически съоръжения върху общите части на сградата, отдаване под наем
- може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на професионален управител срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;
- може да приеме решение за управление на общите части за получаване на:
а) кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт;
б) кредити за извършване на полезни разходи;
в) безвъзмездна помощ и субсидии;
- може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им;
- може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане;
- в рамките на нормативно установените срокове за изготвяне на технически паспорт приема решение за възлагане съставянето на технически паспорт за съществуващите сгради и одобрява договора с изпълнителя, приема доклада за извършеното обследване и направените оценки на техническите характеристики и съставения технически паспорт на сградата;
- може да приеме решение да не избира контролен съвет или контрольор;
- може да приеме решение за подаване на заявление до общината за необходимия брой съдове за събиране на битови отпадъци във връзка с определяне на таксата за битовите отпадъци;
- приема справката по чл. 67, ал. 15 от Закона за местните данъци и такси за броя на ползвателите на имоти в етажната собственост.
(2) Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.
(3) Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост.
(4) Приетите решения на общото събрание обвързват и нови собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти в етажната собственост.
Съставяне на протокол от общо събрание
Протоколът от проведеното общо събрание се съставя от избрания по време на събранието протоколчик в срок до 7 дни от датата на провеждане (Чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС) и се подписва от председателстващия събранието и от протоколчика. Образец на протокол от общо събрание можете да намерите тук.
Председателят на управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола по примерния образец, предоставен от СО-район „Лозенец“.
За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.
Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, изпраща се на посочена електронна поща или адрес в страната. Когато в собственик не е посочил електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението.
Съгласно Чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в срок от 7 дни от поставянето на съобщението, но не по-късно от 1 месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.